Location

Loi du 6 Juillet 1989

Son objectif

Cette loi vise à améliorer les relations entre le locataire et son propriétaire/bailleur. Elle comporte 47 Articles et concerne essentiellement les logements utilisés à titre personnel.

De nombreux changements à cette loi ont été édictés par la Loi ALUR de 2014.

LA DUREE DU CONTRAT DE LOCATION

Plusieurs durées de location sont possibles (article 10 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • contrat de six ans minimum : il est obligatoire lorsque le bailleur est une personne morale (société immobilière, société d’assurance, mutuelle, banque, etc.),
  • contrat de trois ans minimum : il est réservé aux bailleurs personnes physiques, qui peuvent, bien sûr, conclure également des contrats plus longs,
  • contrat de courte durée (exception) : « Lorsqu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, le contrat peut être de moins de trois ans, mais au minimum de un an » (article 11 de la loi de 1989). Les raisons et l’événement invoqués doivent être mentionnés dans le contrat : il peut s’agir d’un retour en France d’un bailleur établi à l’étranger, du mariage prochain d’un des enfants, etc. Deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception la réalisation de l’événement (et le locataire devra partir). Il peut également proposer (mais une fois seulement) le report du terme. Mais si l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat est réputé être de trois ans.

Il est nécessaire de différencier la date du contrat de la date de prise d’effet qui est la date de remise des clés. La durée du contrat commence à partir de la date de prise d’effet donc de la remise des clés au locataire par le bailleur.

PREAVIS ET CONGES

Le locataire peut donner congé à tout moment (article 12 de la loi de 1989) dans la location et aussi pour une date ultérieure, par exemple plusieurs mois après.

Comment signifier à son propriétaire/bailleur son départ:

  • Lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre (contre récépissé) ou par acte d’huissier. Pas de congé donné oralement!
  • Délai de préavis: démarre le jour où le bailleur a réceptionné la lettre, par les formes déjà précisées.
A contrario le bailleur doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire pour y habiter, vendre ou un autre motif étranger au locataire. En cas de problème avec le locataire, par exemple le non-paiement du loyer, le contrat peut être résilié automatiquement (clause résolutoire indiqué dans le bail de location). Si le bailleur souhaite résilier pour des motifs autres qu’un manquement du locataire à ses obligations , la clause pourra être considérée comme abusible.
 
Délai du préavis (article 15 de la loi de 1989):
  • 3 mois classiquement quand le locataire donne congé
  • 1 mois dans le cas d’un préavis réduit pour des situations particulières du locataire
    • Mutation
    • Etat de Santé justifiant d’un changement de domicile
    • Perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
    • Bénéficiaire RSA
    • Obtention d’un premier emploi

Droits et devoir des parties pendant le préavis

Si le locataire occupe le logement, il est dans l’obligation de laisser visiter le logement pour permettre sa relocation, sans toutefois que le bailleur abuse de ce droit. Il est interdit de faire visiter le logement tard le soir, les jours fériés et plus de deux heures les jours ouvrables.

Si le locataire n’occupe plus le logement, il est toujours juridiquement responsable des dégradations, du paiement du loyer et des charges, etc.

FIN DU CONTRAT

A la fin d’un contrat, plusieurs cas de figures se présentent, reconduction tacite du contrat tel quel, reconduction avec réévaluation du loyer, congé du bailleur. En tout cas, ni le décès du bailleur, ni l’arrivée de l’échéance du contrat ni sa vente ne mettent fin au contrat.

Reconduction tacite:

Si le bailleur n’a pas fait parvenir dans les délais (6 mois avant le terme du bail) le congé ou la proposition de renouvellement avec réévaluation, le contrat est de droit reconduit aux mêmes conditions. Par ailleurs, il n’y a aucune raison pour un locataire de payer des frais d’honoraires pour un renouvellement (article 5 de la loi du 1989)

Reconduction avec réévaluation du loyer:

Obligation faite au bailleur de notifier cette réévaluation dans un délai de 6 mois avant le terme du contrat, dans les conditions prévues à l’article 15.

La réévaluation devra tenir compte de la zone où l’habitation se situe et l’existance de loyers de référence dans cette zone.

Quels sont les effets juridiques de la restitution des clés ?
La remise des clés libère le locataire de son obligation de payer le loyer. Cependant, elle ne doit pas se dérouler dans n’importe quelles conditions.

La restitution des clés doit se faire en en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire (article 22 de la loi de 1989). Ainsi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de cette restitution. Attention également à restituer l’ensemble des clés, sous peine d’être soumis au risque de payer des indemnités d’occupation tant que celles-ci ne seront pas fournies.