Achat/Vente
La Banque et les Prêts Immobiliers
Vous êtes sur le point de concrétiser votre premier achat immobilier mais vous ne connaissez pas encore le fonctionnement de l’obtention des prêts par la banque?
Découvrez le fonctionnement bancaire pour les prêts immobiliers.
1. A quoi sert la banque dans le projet d’achat immobilier?
L’organisme bancaire que vous aurez choisi va dans un premier temps étudier votre dossier puis vous accorder le prêt si toutes les conditions sont remplies.
En souscrivant à un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire, vous sollicitez en fait une avance sur une somme d’argent que vous percevrez ultérieurement et qui servira à le rembourser à un prix négocié, c’est à dire le taux d’intérêt.
Lors de l’achat d’un bien foncier, résidence principale, secondaire ou bien immobilier d’investissement, peu de gens disposent de la somme que cet investissement représente.
Le rôle des banques est donc, entre autres, de mettre à votre disposition tout ou partie de cet argent aujourd’hui pour que vous leur remboursiez les prochaines années.
Ce remboursement correspondra à la somme empruntée augmentée des intérêts définis à la date de l’obtention du prêt.
2. Le prêt bancaire
Un prêt bancaire est le fait pour un établissement de crédit, de proposer une solution de financement, en mettant à disposition des fonds à un bénéficiaire, sans en exiger le remboursement immédiat. Plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte dans un prêt bancaire : la somme empruntée, la durée du prêt, le taux d’emprunt et les éventuels frais.
3. Comment monter un dossier de financement?
Cette étape est cruciale pour la suite du projet. Il faut parvenir à justifier le sérieux de votre profil auprès de l’établissement bancaire.
Ce dossier permet de vérifier la solvabilité de l’emprunteur et à la banque de vérifier que les 35% d’endettement ne seront pas dépassés.
Voici les éléments importants à fournir:
- Documents relatifs à votre projet:
- Avez vous des plans? des photos?
- Compromis de vente ou promesse de vente (signés par tous).
- Contrat de construction de maison individuelle ou d’acquisition en VEFA
- Permis de construire
- Devis pour des futurs travaux
- Pièces administratives: votre pièce d’identité, justificatif de domicile, contrat de travail, revenus, avis d’imposition, etc.
- Les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales ;
- Les relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois ;
- Les 2 derniers avis d’imposition ;
- Les justificatifs de tout crédit éventuel en cours ;
- Un justificatif de l’apport personnel, les banques réclament souvent 10% du montant de l’acquisition en apport
- Un titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois si applicable ;
- Une attestation de la CAF si applicable ;
- Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers (2044 et baux)
- Un professionnel libéral doit intégrer ses trois dernières déclarations fiscales (n°2035 ou 2031)
4. Dans quel délai j’aurai mon prêt?
Avant de parler dossier de financement, il vous connaître combien la banque peut vous prêter, à quel taux et sous quelles conditions.
- Utiliser nos calculatrices immobilières
- Consulter différentes banques ou courtiers (voir notre dossier sur les organismes prêteurs et les courtiers).
- Attendre les offres commerciales. ATTENTION: ce ne sont que des accords de principe, toutefois ça vous donnera une bonne tendance si vous réalisez votre projet dans un délai proche et si aucun évènement majeur est apparu dans ce laps de temps.
Avec l’aide d’agence immobilières ou en réponse à des annonces de particuliers, vous avez trouvé la perle rare. Après accord avec le vendeur sur le prix, vous êtes sur le point de signer un compromis de vente.
Sachez que les conditions d’obtention de prêt sont généralement consignées dans le compromis et les conditions suspensives notifiées en découlent (par exemple, taux maximum d’obtention).
A partir de ce moment de signature de compromis vous espérez obtenir au plus vite votre dossier de financement. Sachez qu’il faudra en général 4 à 8 semaines. Voici les étapes importantes
- Phase de négociation avec l’organisme prêteur. Dans la mesure du possible, essayez de faire jouer la concurrence ou de faire appel à un courtier pour vous faire gagner du temps
- Prendre rdv avec la banque. Un accord de principe sera à ce moment établi.
- Réception de l’offre de prêt (comptez 2 à 4 semaines suivant les bances)
- Délai de réflexion. Une délai réglementaire de 10 jours s’applique pour répondre à l’offre de crédit. Attendre donc le 11eme jour pour confirmer votre accord à l’organisme prêteur.
5. Et si mon prêt est refusé?
Si vous fournissez au vendeur la preuve du refus des établissements bancaires, le compromis de vente est annulé. Sans ces preuves, vous encourez des pénalités inscrites sur le compromis, généralement 2 à 8% du prix du bien.
6 La Garantie de prêt
A ne pas confondre avec l’assurance de prêt, la garantie de prêt immobilier est une protection que la banque réclame au cas où vous ne payez plus les mensualités de remboursement du prêt. Avec cette garantie, la banque sera intégralement remboursée.
Les différents types de garantie de prêt:
- Caution de prêt immobilier.
- Facile à mettre en place et moins chère que l’hypothèque, elle est largement utilisée par les banques. L’organisme Caution Crédit Logement est souvent une bonne option , une partie des cotisations sera restituée en fin de prêt.
- Hypothèque
- Cette option permet à la banque de saisir du bien immobilier et de le mettre en vente pour rembourser les échéances impayées.
Voici une comparaison de ces 2 types de garantie de prêt.